Hoe u uw borg volledig terugkrijgt - en wat te doen als uw verhuurder u weigert

Voorzorgsmaatregelen: speel het goed en je krijgt al je geld terug

Alleen al in Engeland zijn er meer dan 11 miljoen huurders die elke keer dat ze verhuizen miljarden betalen aan mensen die ze nog nooit hebben ontmoet in deposito's.

Maar wat gebeurt er als ze - ondanks uw inspanningen - besluiten dat u het aan het einde van de huurperiode niet terug kunt krijgen?

Volgens de huisvestingswetgeving zijn de meeste particuliere verhuurders verplicht om alle deposito's in een geregistreerd huurcontract te plaatsen en u hiervan ook schriftelijk te bewijzen bij aanvang van uw contract.

Als ze aan het einde van je vaste periode geld uit deze pot willen halen, bijvoorbeeld om schade te dekken, of iets anders, moeten ze voldoende bewijs overleggen om hun claim te ondersteunen.

Maar ondanks de regels, zien duizenden mensen zich elk jaar wenden tot liefdadigheidsinstellingen zoals: Advies van de burger en Schuilplaats op zoek naar hulp, nadat ze hun aanbetaling hadden verloren voor wat volgens hen niet hun eigen schuld was.

Om een ​​voorbeeld te geven: vorig jaar hadden vier op de tien studenten een deel of al hun deposito's in bewaring bij huisbazen voor een bedrag van £ 32 miljoen, volgens StudentHuurder .

de kerstman vliegt in zijn slee

In het hele VK verliest ongeveer 29% van de huurders elk jaar hun aanbetalingen, een peiling van Hillary's gevonden - voor een gemiddelde van £ 825 per stuk. Dat is samen meer dan £ 1 miljard.

In de meeste gevallen zullen verhuurders professionele schoonmaak, schade aan fittingen, overmatige slijtage en onbetaalde rekeningen noemen als redenen voor het achterhouden van deposito's - maar soms hoeft u zich niet per se bij het verkeerde eind te hebben.

Als je op het punt staat om in de wereld van huren te stappen, of al huurder bent, volgen hier wat tips op de procedures die u kunt volgen om uw deposito te beschermen.

1. Controleer de kleine lettertjes van de inventaris - maak foto's

Experts zeggen dat je foto's moet maken voordat je naar binnen gaat en nadat je bent vertrokken (Afbeelding: Getty)

Slechts een op de vijf huurders tekent foto-inventarissen voordat ze er intrekken, wat betekent dat er in veel gevallen zelden echt bewijs is of de schade al bestond voordat ze het contract ondertekenden, of niet.

Mark Scott, juridisch directeur bij advocatenkantoor Blake Morgan , legt uit: 'Sinds 2007 moet een verhuurder die een verzekerd korthuurcontract verleent, een huurdersdeposito beschermen in een van de goedgekeurde huurwaarborgregelingen.

'Dat heeft flink geholpen, maar er ontstaan ​​nog steeds geschillen over het vrijgeven van een borgsom aan het einde van een huurovereenkomst en meestal over schoonmaakkosten of een geschil over redelijke slijtage van het gehuurde.'

Mark voegt eraan toe dat huurders elk detail van de inventaris moeten doornemen voordat ze erin trekken, rekening houdend met het meubilair en de toebehoren en de staat van de items.

Lees verder

huurders rechten uitgelegd

'Voor en na foto's zijn een goed idee. Beide partijen moeten proberen aanwezig te zijn wanneer de huurovereenkomst afloopt en de agent het afrekenproces uitvoert', voegt hij eraan toe.

Danielle Cullen, directeur bij StudentTenant.com , zegt: 'Zonder bewijs van de staat van het onroerend goed voordat ze erin trekken, lopen mensen het risico hun aanbetalingen te verliezen wanneer ze verhuizen, omdat het hun woord tegen de verhuurder is.

'Beide partijen moeten zichzelf beschermen en de eigendommen en voorraden zijn het allerbelangrijkste. Ze moeten allebei akkoord gaan en een volledige inventaris ondertekenen, dus als er om welke reden dan ook problemen zijn, is er fysiek bewijs om claims te ondersteunen.

'Als er geen inventaris beschikbaar is, moeten huurders een inventariscontrole aanvragen of foto's maken op de dag dat ze de sleutels krijgen en deze naar de agenten sturen. Dan hebben ze tenminste een visueel bewijs van de staat van het pand aan het einde van de huur.'

2. Breng eventuele zorgen zo snel mogelijk naar voren

Elektriciteit breekt, net als alles, en als het niet jouw schuld is, moet je niet verantwoordelijk worden gehouden

Als u een probleem ondervindt met uw huis tijdens uw huurperiode, wacht dan niet tot het einde van uw overeenkomst om dit te markeren - u zou er namelijk voor kunnen betalen.

Elke schade aan armaturen, fittingen of items die bij het eigendom zijn geleverd en die niet uw schuld zijn, zoals defecten aan het apparaat, moet worden gemeld en geregistreerd.

Maak waar nodig foto's (met tijdstempel). E-mail uw verhuurder en bewaar een kopie van die e-mail.

Als je via een makelaar huurt, vraag hem dan om de zorgen ook bij de verhuurder te melden en bewaar een vorm van bewijs van het gesprek, voor het geval je er later naar moet verwijzen.

Als het gaat om kleine problemen, zoals de waterkoker in de inventaris die op zijn beloop is, zul je ook merken dat het informeren van je huisbaas de situatie echt kan helpen - omdat ze hem dan kunnen vervangen.

3. Is uw deposito beschermd?

Weet u wat uw verhuurder met uw geld heeft gedaan?

Het is belangrijk om te weten wie wel en niet gebruik moeten maken van een statiegeldsysteem. Als uw huurovereenkomst een AST (Assured Shorthold Tenancy) is, dan moet uw verhuurder wettelijk een statiegeldregeling gebruiken.

Dat geldt voor de overgrote meerderheid van de huurcontracten in het VK. Maar als u als huurder huurt en samenwoont met de eigenaar van het onroerend goed, zijn zij dat niet verplicht.

Reservekamer directeur Matt Hutchinson legt uit: 'Je huisbaas moet je volgens de wet vertellen welke regeling ze gebruiken, hoe je je borg terugkrijgt, wat je moet doen als er een geschil is en waarvoor de huisbaas recht heeft op inhoudingen.

'Daar hebben ze 30 dagen de tijd voor. Doen ze dat niet, dan kunnen ze worden bevolen om je tot drie keer de borgsom te betalen.'

In Engeland en Wales kan uw storting worden geregistreerd bij Depositobeschermingsservice , Mijn deposito's en Huurdepositoregeling . Er zijn aparte TDP-schema's in Schotland en Noord-Ierland .

Weet u of uw deposito beschermd is?

500+ STEMMEN TOT NOG STEEDS

Uw verhuurder moet in de regel gebruik maken van een TDP-regeling, ook als uw borg door iemand anders wordt betaald, zoals een huurwaarborgregeling of uw ouders.

Bij een geschil aan het einde van uw huurovereenkomst kunt u contact opnemen met de dienst voor alternatieve geschillenbeslechting (ADR) van uw regeling, een klachteninstantie die helpt bij het oplossen van meningsverschillen.

Zij zullen informatie van u en de verhuurder verzamelen alvorens te beslissen over het bedrag van de borg die moet worden teruggegeven. Zowel u als uw verhuurder moeten de beslissing van de ADR-dienst aanvaarden.

strikt kerstspoiler 2019

Als uw huisbaas geen gebruik heeft gemaakt van een TDP-regeling terwijl hij dat wel had moeten doen, kunt u in plaats daarvan naar de rechter stappen om schadevergoeding te eisen. U kunt het beste wachten tot uw huurovereenkomst is afgelopen om dit te doen, zodat u niet het risico loopt te worden uitgezet.

7. U heeft mogelijk recht op DRIE keer uw aanbetaling

Verhuurders die zich misdragen zullen worden bestraft in overeenstemming met de wet

De wet is erg streng met betrekking tot verhuurders die hun wettelijke verplichtingen met betrekking tot huurwaarborgen niet nakomen.

Als een verhuurder weigert of het geld niet binnen 30 dagen in de regeling stopt, kan hij een financiële boete krijgen.

'De belangrijkste implicaties van een verhuurder die de aanbetaling niet registreert en/of bepaalde informatie met betrekking tot de aanbetaling niet verstrekt, zijn a) een financiële boete en b) een verbod op het dienen van een sectie 21-opzegging om de huurovereenkomst te beëindigen, tenzij de aanbetaling wordt teruggegeven aan de huurder', legt Nicole Rogers, advocaat bij DAS Law, uit.

Om het in perspectief te plaatsen, kan de financiële boete variëren van één tot drie keer het bedrag van de aanbetaling.

4. Geld KAN NIET worden afgetrokken voor algemene slijtage

Kleine meubelsporen, vuile jaloezieën en vervaagde verf zijn allemaal voorbeelden van slijtage (Afbeelding: Getty)

Zoals met alles, loont het om uw rechten te kennen. Een van de belangrijkste dingen om op te merken is dat uw verhuurder geen geld van uw borg kan aftrekken voor algemene slijtage.

Advies van de burger huisvestingsdeskundige Martin Coates legt uit: 'Als je een gehuurd pand verlaat, mag er alleen geld van de borg worden afgeschreven als het pand beschadigd is, er iets kapot is gegaan of als je huurachterstand hebt opgelopen. Er kan geen geld worden afgeschreven voor algemene slijtage.

'Een verhuurder kan geen geld vragen als iets gewoon versleten is.'

Dit omvat kleine gebruikssporen zoals versleten tapijten, kleine krassen en slijtage aan de muren en vervaagde gordijnen.

'Als je verhuurder je hiervoor probeert in rekening te brengen, kun je contact opnemen met je depositogarantiestelsel (TDP), die je in contact zal brengen met hun alternatieve geschillenbeslechtingsdienst (ADR)', voegt Coates toe.

5. Vlak jagen? Geef niet zomaar geld uit

Als iets niet goed voelt, ga er dan niet voor (Afbeelding: Getty Images Europa)

Als je momenteel op huizenjacht bent, zeggen experts dat je met je gevoel moet gaan als het gaat om het overhandigen van aanvankelijk geld.

'Als iets vreemd aanvoelt, of als de kamer te perfect lijkt en je zegt 'wat is het addertje?', is de kans groot dat dat het geval is', legt Hutchinson van SpareRoom uit.

'Je moet zeker voorkomen dat je geld overhandigt voor onroerend goed dat je niet hebt kunnen bezoeken, zelfs als de verhuurder je schijnbaar legitieme redenen geeft waarom je het niet kunt zien.

Hoe lang ben je van plan in je huurhuis te blijven?

500+ STEMMEN TOT NOG STEEDS

'De eerste rode vlag zou moeten zijn als iets te mooi lijkt om waar te zijn. U moet ook op uw hoede zijn als u ooit wordt gevraagd om vooraf geld te betalen voordat u het onroerend goed ziet.

'Als je twijfels hebt over een woning waarvoor je advertenties ziet staan, bel of mail ze dan om ze te vragen ernaar te kijken voor je', voegt hij eraan toe.

Als u het onroerend goed heeft bekeken maar nog steeds twijfels heeft, kunt u vragen om met de vorige huurders te praten over eventuele problemen die zij met het onroerend goed hadden - uw verhuurmakelaar moet goed uitgerust zijn om u ook hierover te adviseren.

6. Repareer eventuele schade voordat u vertrekt

Ben je een beetje gek geworden van het decor? Sorteer het voordat je vertrekt (Afbeelding: Getty)

Als huurder dient u zich ervan bewust te zijn dat u een algemene wettelijke verplichting heeft om het onroerend goed terug te geven zoals u het aantrof, hoewel er rekening gehouden kan worden met redelijke slijtage.

Verdere schade, zoals kapotte apparaten die niet van u zijn, kan de teruggave van een volledige aanbetaling in gevaar brengen, dus het is de moeite waard deze te repareren voordat u vertrekt (u zult merken dat dit ook goedkoper uitpakt, vooral als het ;een woningaandeel).

'In het geval dat de verhuurder/makelaar problemen opmerkt waarmee de huurder akkoord gaat, kan de huurder aanbieden het probleem op te lossen voordat de verhuurder kosten maakt waarvoor hij de huurder aansprakelijk kan stellen', legt Rogers van DAS Law uit. .

'Misschien kan de huurder het probleem zelf oplossen of tegen een lagere prijs dan wat de verhuurder mogelijk maakt.

'Deze methode kan de huurder helpen bij het maximaliseren van de kans dat hij zijn volledige aanbetaling terugkrijgt', voegt ze eraan toe.

8. Houd ALLE documenten vast

Het loont om georganiseerd te zijn (Afbeelding: Getty)

Het is erg belangrijk om alle documenten, informatie en correspondentie rond uw huurovereenkomst bij te houden tijdens uw huurperiode en totdat uw aanbetaling is teruggestort.

Hier is een volledige lijst van wat StudentHuurder stel voor dat u het volgende bewaart tot de dag dat uw aanbetaling wordt geretourneerd:

1. Huurovereenkomst
2. Check-in inventaris - zorg ervoor dat u ook kopieën hebt die door beide partijen zijn ondertekend.
3. Foto's van in- en uitchecken
4. Houd alle correspondentie met uw verhuurder/agent bij - als u heeft gebeld, noteer dan de datum/tijd en wat er is besproken. StudentTenant stelt voor om eventuele telefoontjes ook met een e-mail op te volgen.

9. Speel leuk!

Behandel de plek zoals je je eigen huis zou behandelen (Afbeelding: AFP)

Uiteindelijk is een van de veiligste manieren om ervoor te zorgen dat uw aanbetaling wordt teruggegeven, door voor het onroerend goed te zorgen.

David Cox, chief executive van de Britse beroepsorganisatie voor verhuurmakelaars, ARLA-eigenschapsmerk , legt uit: 'Gehuurde woningen moeten worden geretourneerd in de staat waarin ze in het begin zijn gegeven.

'Als het onroerend goed in een andere staat wordt teruggegeven, kunnen inhoudingen worden gedaan om het onroerend goed weer op orde te krijgen. Er zijn een aantal goede redenen waarom een ​​verhuurder of verhuurmakelaar een borg mag inhouden.'

Om dit te voorkomen, zegt Cox dat huurders ervoor moeten zorgen dat er geen openstaande rekeningen of huur zijn wanneer ze verhuizen en dat alle schade wordt hersteld.

Tijdens je huurperiode zal het ook helpen om de tuin te onderhouden (of hem in de staat te houden waarin je hem hebt ontvangen), evenals algemeen onderhoud, zoals het openen van ramen om te zorgen voor ventilatie - dit kan anders leiden tot kostbare vochtreparaties.