Hoe kunt u bepalen welke index u kunt vertrouwen?(Afbeelding: Getty Images Europa)
Het lijkt erop dat je geen week kunt hebben zonder een rapport te zien over de staat van de huizenprijzen in het VK.
Maar terwijl je de ene week wordt verteld dat ze omhoog zijn, wordt je vaak de volgende week verteld dat ze naar beneden, of plat, of crashen, of stijgen. In ieder geval tot donderdag wanneer een nieuw rapport wordt uitgebracht.
Dus - welke kun je vertrouwen?
Het antwoord is dat je moet letten op wie ze heeft uitgegeven. Want hoewel geen van hen het helemaal bij het verkeerde eind heeft, vertellen ze je allemaal verschillende dingen.
shakespeare £ 2 munt
Dus, om te helpen, dit is wat elk van de rapporten echt zegt over de vastgoedmarkt in Groot-Brittannië.
Halifax en het hele land
De grootste huizenprijsindices zijn het vaak oneens over wat er met de huizenprijzen gebeurt. (Afbeelding: Getty)
Twee van de grootste hypotheekverstrekkers van het VK, Halifax en Nationale bouwvereniging , publiceren maandelijks hun eigen huizenprijsrapporten.
Deze worden vaak in eerbiedige bewoordingen behandeld door de pers, maar in werkelijkheid is het werkelijke beeld dat je ervan krijgt behoorlijk onvolledig.
Dat komt omdat ze zijn gebaseerd op de hypotheekgoedkeuringsgegevens van die individuele geldschieter, die ze vervolgens gebruiken om een beeld te schetsen van de huizenmarkt van het hele land.
En hoewel ze twee van de grootste geldschieters zijn, zijn ze niet zo dominant dat ze een volledig accuraat antwoord kunnen geven op wat er met de huizenprijzen gebeurt.
Ze negeren immers volledig contante transacties, die goed zijn voor ongeveer een derde van alle onroerendgoedverkopen.
Laten we een voorbeeld nemen. Volgens Halifax daalden de huizenprijzen in januari met 0,5% ten opzichte van de maand ervoor, waardoor de gemiddelde vastgoedprijs op £ 223.462 kwam.
Maar Nationwide schat dat de huizenprijzen in januari met 0,6% zijn gestegen, waardoor de gemiddelde prijs op £ 211.756 komt.
Dus niet alleen zijn de twee indices het niet eens over de richting waarin de huizenprijzen zijn gegaan, ze zijn ook gekomen tot 'gemiddelde' huizenprijzen die £ 12.000 uit elkaar liggen.
De Britse HPI
De UK HPI is betrouwbaar, maar achter de tijd. (Afbeelding: James Andrews/Spiegel)
De Britse HPI (afkorting voor huizenprijsindex) is de nieuwste index op het gebied, die een paar jaar geleden is gelanceerd.
Het is het meest uitgebreide rapport dat er is, omdat het is gebaseerd op actuele transactiegegevens van HM Land Registry, Registers of Scotland en Land and Property Services Northern Ireland.
Omdat het is gebaseerd op alle transactiegegevens, in plaats van een kleine subset op basis van een enkel bedrijf, is het echt de meest betrouwbare index als u op zoek bent naar echt inzicht in huizenprijzen.
Er is echter een probleem: zo uitgebreid zijn kost tijd, dus tegen de tijd dat de index wordt gepubliceerd, is het al oud nieuws.
De laatste index onthult bijvoorbeeld wat er in februari met de huizenprijzen is gebeurd, wat aantoonbaar te lang geleden is om echt van nut te zijn.
Erger nog, het meet veranderingen in eigendomswaarden bij voltooiing. Dus het daadwerkelijke aanbod om het huis te kopen voor de geregistreerde zaken had maanden eerder kunnen zijn.
Oh, en de bevindingen van januari? De huizenprijzen daalden met 0,3%, wat betekent dat de gemiddelde prijs daalde tot £ 225.621.
LSL Acadata
Niet alle indices zijn gebaseerd op werkelijke verkoopprijzen. (Afbeelding: Getty)
LSL De index is gebaseerd op gegevens van het Kadaster, dus het is aantoonbaar betrouwbaarder dan die van Halifax en Nationwide.
Bovendien omvat het buy-to-let-transacties, evenals aankopen van eigenaar-bewoners, die deze indexen niet doen.
Het is iets sneller omgedraaid dan het Britse HPI, deels omdat het alleen Engeland en Wales bestrijkt en dus alleen de gegevens van het Kadaster nodig heeft in plaats van te vertrouwen op agentschappen die ook Schotland en Noord-Ierland bestrijken.
Hometrack
Hometrack kijkt exclusief naar de grootste steden in het VK. (Afbeelding: Getty)
Hometrack doet iets anders en richt zich volledig op een verzameling van de grootste steden in het VK.
Union Jack ondersteboven
Terwijl de steden die in het rapport worden behandeld slechts ongeveer 5% van het landoppervlak van het VK beslaan, schat Hometrack dat ze meer dan een derde van de Britse woningvoorraad bevatten en ongeveer 43% van de waarde ervan.
Rechts bewegen
Als u op zoek bent naar een nieuw huis, is de kans groot dat Rechts bewegen is een van de eerste plaatsen waar je kijkt.
Het is tenslotte het grootste vastgoedportaal van het land. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de index elke maand veel dekking krijgt.
Het probleem is dat het eigenlijk helemaal geen huizenprijsindex is - het is een vraagprijsindex.
De vermelde cijfers zijn de prijzen die verkopers vragen voor hun eigendommen, in plaats van de cijfers waarvoor ze de eigendommen daadwerkelijk verkopen.
En het feit is dat veel mensen hun eigendommen aanbieden tegen prijzen die veel hoger zijn dan ze er waarschijnlijk voor zullen krijgen.
Erger nog, het is geen lijst van de huidige prijzen van woningen die erop worden vermeld, maar alleen op welke nieuwe woningen die die maand komen, worden vermeld - wanneer mensen het meest optimistisch zijn.
Cijfers van rivaliserende Zoopla laten zien dat bijna een derde van de woningen hun prijzen zien dalen - met een gemiddelde van £ 25.000,- van de vraagprijs.
Dat gezegd hebbende, wat Rightmove je absoluut laat zien, is wat mensen denken dat hun huis op dit moment waard is.
Het is ook het tegenovergestelde van de Britse HPI-index - het markeert het allereerste begin van het aankoopproces van onroerend goed, in plaats van het einde.
Ter context: de prijsindex van april van Rightmove schat de gemiddelde waarde van een huis in het VK op £ 305.732.
Dat is £ 75.000 meer dan het laatste Britse HPI-nummer, maar de huizen die in april op Rightmove worden vermeld, komen mogelijk pas in december in het Britse HPI-rapport terecht - of helemaal niet - tegen die tijd zal de markt op een kavel.
Lees verder
huisvesting
Hypotheek makelaar advies Geen borg? Geen probleem. Eerste huis op 19 Hoe gedeeld eigendom werktRoyal Institution of Chartered Surveyors (Rics)
De Royal Institution of Chartered Surveyors (Rics) is handig als je een idee wilt krijgen van wat er met de huizenprijzen gaat gebeuren en wat er al is gebeurd.
Het peilt gecharterde landmeters in het hele land om een indicatie te krijgen van wat er de afgelopen drie maanden met de prijzen in hun gebied is gebeurd, evenals wat zij denken dat er in het volgende kwartaal zal gebeuren.
Helaas is de manier waarop het deze bevindingen vervolgens publiceert vaak minder dan duidelijk - in de laatste editie noemt het bijvoorbeeld een nettosaldo van -47% van de respondenten die verdere prijsdalingen in Londen aanhaalt. Glashelder, toch?
De cijfers zijn bedoeld om te laten zien hoe positief of negatief taxateurs denken over de markt, prijzen en hoeveel woningen er op dit moment te koop staan.
eerste afspraakjes ober ontslagen
Er is echter geen echt cijfer - alleen een 'voor de meesten van ons zullen dingen beter/slechter worden'.
Wie kan ik vertrouwen?
Als u de meest nauwkeurige antwoorden over huizenprijzen wilt, dan is de Britse HPI de index die u kunt vertrouwen.
Maar hoe nuttig de gegevens zullen zijn, gezien de lange aanlooptijd, staat ter discussie.
De andere indices vertonen allemaal gebreken op hun eigen manier, maar kunnen u enig basisinzicht geven in de typische waarde van een eigendom.
Maar dan is het de moeite waard om in gedachten te houden dat een woning alleen echt waard is wat iemand ervoor wil betalen, ongeacht wat een huizenprijsindex zegt.
Om uw lokale huizenprijs te berekenen, kunt u het beste kijken naar welke eigendommen bij u in de buurt die 'STC verkocht' zijn maar nog steeds worden vermeld, worden gewaardeerd om een goed idee te krijgen van wat er op een bepaald moment van eigenaar verandert.
